一年卖1300亿！绿地办公创新案例全解读

原创 2015-10-05 CRIC研究 克而瑞地产研究

小Q导读

绿地一年竟然卖了1300亿办公楼，怎么做到的？北京办公楼那么多，马云为何独爱绿地的私人定制？大量案例独家揭秘绿地办公创新模式！

文/克而瑞研究中心朱一鸣、傅一辰

绿地是办公楼项目最多、产品线最齐全的房企，在全国各大省市均有布局。办公楼销售对绿地的规模扩张整体业绩起到了极大的推动作用：2014年，绿地的金额为2408亿元，其中1296亿元来自商办销售，占比达53.8%。

当全国的办公楼销售都存在巨大问题之时，绿地能保持较快的去化速度，根本原因在于充分了解和把握地方政府和入驻企业的需求，随着经济形势和人们生活习惯的变化，与时俱进不断升级创新服务。此外，绿地通过集团资源和办公物业开发经验积累，也创立了独特的销售渠道和模式。

绿地办公产品线及发展策略

从整体而言，绿地的办公产品发展时间较长，自全国化道路开启时就是集团研究和投入的重点，并始终跟随市场需求和经济形势不断升级。目前，绿地办公产品线在硬件上已经十分成熟，开始在城市配套、企业服务等方面探索和创新。

1、绿地办公三大产品线

绿地的办公产品线齐全，分布于全国各个省市。针对不同的区域规划、地理位置和人口类型，绿地均有合适产品的成功案例，这也使得绿地在与地方政府谈判勾地时，能获得更优的条件。根据产品定位，绿地办公产品线主要可分为三大类型：

1）绿地中心系：城市核心区地标产品

超高层地标“绿地中心”是绿地整个集团的明星产品线，为绿地在全国扩张和知名度提高打下了基础。绿地也是标杆房企中唯一一家有超高层产品线的房企，目前建成和在建的超高层建筑已达25幢，其中4幢高度位列世界前十，如武汉绿地中心的高度606米，总建筑面积30万平方米，总投资约50亿元，是目前世界第三、中国第二、华中第一高楼；大连绿地中心高度518米，总建筑面积约60万平方米，未来的世界第四、中国第三、东北第一高楼；另有高度450米的南京绿地中心、高358米的苏州绿地中心等。

绿地中心系产品有以下特点：a）通常位于二线城市交通枢纽位置，辐射一定的区域或经济带，在城市核心区域，如市区、商务区中央，高铁站旁等；b）相比绿地其他产品线更为高端，但在整个超高层办公市场中性价比较高；c）入驻企业会着重选择品牌企业和有一定影响力的国企、央企等，当地大型民企也会将此作为总部或区域总部。

2）绿地启航系：远郊低密度创意办公产品

由于交通不够便利、配套缺乏等原因，非中心城区的办公物业有一定开发难度。绿地则针对性地设计了绿地启航系产品线，利用低价优势，打造创业园区、创客基地等产品，吸引资金不宽裕的中小企业。如绿地京津事业部在房山的项目绿地启航国际中设立了“绿地智汇产业城”，与地方政府协调，挂牌了房山首家文化创意产业园区，并启动了“绿地合伙人基地”战略，与联通手机游戏战略合作方，北京趣动科技有限公司签署了产业战略合作，项目定位与区域规划结合，更易于将相关企业和资源整合，形成集聚效应。

绿地启航系产品有以下特点：1）位于城市远郊区域，或政府规划的新城，密度和容积率较低；2）通常为综合体，绿地会同时建造住宅商业等配套，方便入驻企业员工日常；3）配合地方政府对产业的规划，导入新兴产业如文化、创意、互联网等，集聚同类中小企业。

3）绿地未来系：大体量产城融合类产品

和启航系相比，绿地未来系产品的规模更大，接近于产业地产，引入的大部分为传统行业的企业，并建设更丰富的配套，产城一体化效应更为显著。如在佛山，绿地与广州浪奇等几家企业共同出资成立运营的化工交易中心合作建设了绿地未来城。化工交易中心是广东省政府支持的重点项目，为中国化工客户提供一站式化工电子交易服务，规划了化工电子交易平台、化工总部经济区、化工中小企业成长基地、化工创新技术孵化载体、化工行业展览中心、产业金融服务平台、化工服务业支持中心、化工配套商住设备等8大功能片区。除了化工交易中心外，还包括独栋办公楼、LOFT公寓、商业步行街住宅、幼儿园、绿化公园等。

绿地未来系产品有以下特点：1）位于三四线乃至五线城市或县城，以地方需求为导向、发展产业为目的造城；2）引入产业通常为重资产的传统产业，需要更大的园区规模承载；3）除了商业类配套外，绿地还会建设城市配套，如教育、医疗、公园等，或为政府建设人才公寓、青年公寓等，围绕当地需求进行建设。

2、绿地办公发展策略

在扩张过程中，也借力了房地产行业黄金十年和三四线城市新城开发需求，绿地办公楼销售情况十分良好，对整个集团的业绩和规模有较大贡献。绿地坚持精准把握市场变化、及时应对，进一步强化办公楼开发、运营能力，兼顾规模与效益，巩固和扩大在该领域的领先优势。在这战略背后，是绿地又一次领悟了经济发展所需，提前进行了创新业务的拓展和布局。

1）成长逻辑：做政府所想，为市场所需

“做政府所想，为市场所需”是绿地的发展理念。这一理念表面上像是“空话”，但实质上确实是绿地办公乃至集团得以快速成长的关键。在全国化起步阶段，绿地在南京等地便有不少为当地国企代建的办公楼，并逐渐积累了良好的口碑。

2005年，绿地首座超高层建筑，位于南京鼓楼区、高450米的绿地紫峰大厦开建，大大提升了绿地的品牌影响力和口碑，有利绿地与其他各地方政府的合作洽谈。随后，绿地又陆续与济南、南昌、大连等地协议建设地标建筑。彼时，中国经济增长迅速，超高层也刚开始兴起，各地方都希望通过建筑来树立城市形象，因此绿地的超高层技术精准符合地方需求。这些项目尽管投资金额大、建设周期长，但在短期内能拉近绿地与城市间的关系，降低了绿地进入这些城市的门槛，便于深入发展。

2008年，房地产市场日益火爆，投资者购房热情高涨，买房对于人们来说不再仅是满足居住刚性需求，更多了一层投资升值的意义。无论是一二线，还是三四线城市的房价均快速上涨，而绿地在全国各地均有办公楼布局，这些产品均顺势受到追捧而热销。2010年限购令出台后，大量投资需求转向了商办属性的物业上，绿地的办公楼销售更为火爆。

事实上，在黄金十年，大规模建造办公产品的房企并不多，甚至房企龙头万科也不愿涉足该领域。但可以看到的是，当时进行办公物业开发的房企均取得了较好的回报，如富力在珠江新城等，都是较为成功的案例。在中国房地产行业的大环境下，房企的发展的逻辑并非“产品力”，如何顺应政策提前预判市场需求，才是成长的关键。

2）当前问题：库存量过大，同质化严重

（本节略）

3）应对策略：服务创新，定位城市运营

为应对市场挑战，绿地2014年便开始花费大量精力研究和调查客户需要，并开始试水办公楼中的“企业服务平台”，从开发型企业向服务型、平台型企业方向发展。

企业服务平台是绿地为办公楼业主和入驻企业提供的增值服务平台，共包括三个层级、六大板块、十九大服务功能，是绿地基于自身品牌，整合企业内部和对外合作资源，包括政务、金融、招商等，提高办公楼的软性价值。截至2015年9月，绿地已经在24个城市发布了企业服务平台。

企业服务平台背后的逻辑，实质上是绿地利用目前地方政府希望经济发展和人口导入，以及国家对中小企业和创业企业发展的鼓励，将政府的产业需求、中小企业的融资需求、金融机构的投资需求整合嫁接，整合协调产业链上不同主体，形成生态圈。

如绿地在北京的房山区打造了三盘联动的“绿地智汇产业城”，形成了产业发展与城市发展相互促进的良性互动格局，“房山模式”已成为楼宇经济的典范被列入了政府工作报告。绿地在调研北京市场时发现，北京近两年推出了很多新的商务区，承接产业扩张和新兴产业发展。传统商圈如金融街等由于产业布局过于集中，产生了交通拥堵等问题，租金也逐年快速上涨。同时，部分企业规模扩张，也有外迁和外溢的需求。而在市区周边，则只有住宅用地，缺乏产业，交通呈现单向拥堵。

“房山模式”试点以绿地房山项目为载体，包括绿地缤纷城、绿地新都会、绿地启航社等，整体项目分为A、B、C三区，建筑面积超过100万平米，其中A、B两区已经售罄，已进驻企业600多家。B区将打造成文化创意产业园区，并在其中建立中小企业发展与扶植平台。

项目中建立了一站式政企服务大厅，针对入驻企业需求设立招商、政策、资金、物业四大服务窗口，提供服务。以工商注册为例，京津企业服务平台与北京市房山区工商局开展合作，为所有入驻到绿地项目的企业专门开通了“绿色通道”，并安排雷锋岗，利用午休时间由企业服务平台工作人员带队统一、集中到工商局为企业办理工商注册。

由此可见，绿地通过企业服务平台，将所销售的办公楼价值导向应市场需求做出改变，办公楼卖点从“投资价值”转向了“服务价值”，符合当下趋势。

绿地办公创新服务两大方向

如果说企业服务平台是当前绿地办公楼价值的核心，那么平台所提供服务则遵循了两大主线：“产业化”和“互联网化”。通过推出类似产业地产的扶持服务和基于”互联网+“思维的模式创新，绿地办公楼同时惠及了地方政府、办公楼业主和入驻企业，进而推动了销售。

1、产业化：提供政务和资本对接，扶持企业成长

传统的产业地产一般位于市郊，占地面积广，企业数量和规模大，同时包含了能满足办公和生产需求的物业。园区运营方会为入驻企业提供产业孵化、政策扶持等一系列服务。而绿地的办公产业化，则更像是将产业地产运营提供的服务“移植”到办公楼中，并予以升级。对于企业来说，既享受到了产业服务，又没有规模上的限制，门槛更低。

1）政务搭桥：同时促进政府招商和企业报批

政府关系与合作资源协调一贯是绿地的优势。在企业服务平台中，绿地通过“政务搭桥”展现出了不少“独家”的能力，让地方政府、办公楼业主互惠互利，达到“双赢”。

A、配合当地产业导入，形成集聚效应

绿地经过20多年的发展，积累了大量的合作伙伴，对所布局城市的经济、市场情况、需求及拥有的产业资源都十分了解，因而可以根据各地的规划有选择地进行招商和相关企业导入，形成区域内的产业聚集效应，并针对性地建设配套设施。

· 案例 ·

在北京地区，绿地京津事业部开展了一系列产城一体化模式建设工作，通过政企联手、多方合作，建立了“中小企业产业发展与扶持平台”，并将以区域协同发展的模式分三步走。第一步，以房山区为首个产业试点区，以房山启航国际项目为载体，政企联合，引入当地鼓励的产业；第二步，以“北京南城计划”为发展引导，推动扶持平台向大兴区、通州区扩张，由西向东形成具有绿地特色的“产业发展带”；第三步，深度融合北京“十二五”规划战略布局，由南向北推进产业发展辐射方向，推广至朝阳区、昌平区、顺义区等北部绿地项目，最终形成南北联动的全北京产业运营布局。

以石景山区为例，由于石景山离金融街很近，随着金融街商业载体的饱和，需求将逐渐外溢至石景山。同时，在文化创意产业方面，石景山已经成为包括动漫、娱乐、新媒体等文创产业聚集地，如搜狐畅游、暴风影音、盛大等都入驻在石景山区。这些新兴产业具有占地小、产值高的特点。绿地感受到石景山区政府对此类产业的重视，便重点在办公项目中引入金融和文化产业，承接部分从金融街外溢的金融机构，也借助了石景山区深厚的文化产业基础，导入将不仅局限于传统领域，还希望引入新型的跨界产业，比如互联网与金融结合，文化、科技与金融结合的产业，帮助建立商业模式，吸引VC/PE的估值和投资，从新三板或者美股上市。

· 点评 ·

对于地方政府来说，新区的产业规划需要统筹进行，引入的产业如能与区域定位结合，将更能发挥出协同效应，串联整个产业链，减少大量中间成本。

从以往经验来看，地方政府由于担心房企销售完成后便放手不管，造成后期管理混乱，不利于当地产业的形成，因此会更希望房企能够对办公物业进行自持，并为这些房企提供更好的条件。

而绿地的办公楼尽管是散售，但企业服务平台的推出，很好地将这些售后办公楼都纳入管理，与当地规划结合有针对性地导入产业，消除了地方政府的担忧，也愿意为办公楼内的企业提供更多便利。

B、项目内设行政审批窗口，方便企业办理手续

绿地在办公楼中，建立了“绿色行政审批通道”机制，派驻政府公务人员现场为企业进行政策解读，“零成本”协助企业办理工商注册、税务登记、年检、变更、增资等行政审批手续，缩短入驻企业手续办理时间。

· 案例 ·

乌鲁木齐绿地中心位于水磨沟区，该区在乌鲁木齐市7区1县中发展排名中下，各个行政审批部门都散落在辖区内各个角落，企业办理各项行政审批相当麻烦。绿地在水区开展政府招商工作过程中，发现全区范围内都没有完整的规划展示中心、区域沙盘、宣传展示片和固定的政企对接服务点。乌鲁木齐绿地中心在深入分析企业需求及政府需求之后，向政府提出设立水磨沟区企业服务中心的申请，该中心集行政审批、规划展示、政企对接等功能于一体，并愿意免费向政府提供场地。经过洽谈，水区正在进驻绿地中心售楼处二层，设立行政审批中心、规划展示中心、招商服务中心。

行政审批中心拟进驻19个审批部门，包括工商、税务、园林、消防等；规划展示中心布置整个水区的等比例沙盘，播放水区政府宣传片；招商服务中心将作为水区政府实现招商服务、企业资源对接的平台；绿地中心售楼处二层面积1000平方米，首期合作免费提供给水区政府使用五年，其中装修、能耗费、物业费等相关费用有水磨沟区政府自行承担；乌鲁木齐绿地中心业主作为合作方业主，享受行政审批绿地通道待遇，享受政企资源优先配置待遇。

· 点评 ·

部分不发达城市在招商引资方面经验不足，这时绿地作为有经验的大型企业就能够起到指导作用，让更多的企业了解该区域、规划和政策优惠，吸引企业选择该区域注册，间接也能对办公楼招商有利。

同时，绿地为地方政府提供免费场地，付出的几乎是“零成本”，却能同时惠及入驻企业和地方政府：各类报批的政务部门集中在同一个地点，企业也有办事的绿色通道，无需在市内奔波，原本可能需要一周乃至几周才能跑完的程序，一天内即可完成；政务部门也节约了租赁成本，各部门间相互勾通方便，有利于流程的进一步优化。

C、协助政府和业主招商，各路资源实现对接

“招商”能力是地方政府和办公楼业主都十分看重的，直接影响了能获得的收益。绿地一边通过与地方政府联合招商的方式，优先获得地方政府渠道引入企业的办公地推荐权；另一边，绿地办公楼丰富的软件服务和成熟的硬件设施，也受到了一些大型企业的认可，在有钟意的办公场所的基础上才选择了入驻区域，进而使得地方政府收益。

· 案例 ·

杭州绿地中央广场项目应用了企业服务平台后，采用了新的商办项目操盘思路。拱墅区政府看到绿地作为区域内重点商办项目对区招商工作的贡献及带来的起色，主动与项目联系共同开展联合招商的工作。案场将能级高的销售人员作为区招商人员，参与区招商工作，与政府招商人员共同做好大型企业的接洽、拜访、服务的工作；能级较低的销售人员作为街道的招商人员，做好区域内重点客户的拜访、交流、服务等工作。在拜访拓客企业的同时，同步推介绿地企业服务平台的优势和对企业发展的帮助。区政府在一次巡访某大型央企的过程中，了解到对方有办公楼购置需求后，招商部门就将其引荐至绿地中央广场。区政府认为，作为特大型国企，绿地能与该央企强强联合，同时绿地企业服务平台中高端价值服务部分也是吸引该央企的重要因素。区政府在与双方沟通并表达希望促成合作共赢后，该央企拜访了绿地中央广场，并计划购置面积约为1万平方米（价值2.5亿元）写字楼，设想作为杭州区域总部的办公地点。

绿地山东事业部则与济南市槐荫区政府战略合作，联合推进齐鲁之门、中央广场和卢浮商务公馆三个项目的楼宇招商，帮助投资型客户完成招商招租。绿地在与政府招商部门密切沟通中，获取到一些金融、保险、证券、电商等企业购买办公的信息，对于以上大单，企业服务中心的大客户销售招商条线积极跟进，目前已独立成交了一宗4900余万元的大单。

· 点评 ·

绿地的招商招租中心属免费服务，区别于传统中介机构的以收取佣金为目的，而是会通过商业份额配比分析，筛选适合楼宇定位和产业定位的企业入驻

绿地企业服务平台在招商方面的积极投入，同时对多方有利。对于地方政府来说，发展楼宇经济能够完成财政税收，收获社会效益，需要开发商提供优质的楼宇办公载体，联手开发商共同完成招商引资、留住客商。对于投资型办公楼业主来说，企业服务平台能协助其进行资产运营管理，帮助实现投资回报，带来长期稳定收入。对于绿地本身来说，能够与更多其他行业具有影响力的企业建立联系，在其他城市、其他领域也有合作的可能。

2）资本运作：引入金融机构，拓宽融资渠道

绿地企业服务平台为入驻企业提供了各类金融和资本服务，包括银行授信，绿地合作金融机构的贷款利率优惠，投资机构“阶梯收益”扶持，补贴生产环节经营成本，人才引进津贴等。与上海创新工场合作，引入风投资金；与中信银行、中国银行搭建绿地信贷服务窗口，另有自持营利性创业投资成长基金

A、签约各大银行，为入驻企业提供授信

绿地与各大银行合作，通过企业服务平台为入驻办公楼的企业提供贷款，目前总授信额度已达1600亿元，解决中小企业贷款审批缓慢、融资难的问题。

· 案例 ·

绿地香港广西公司与中国银行、建设银行、邮储银行、招商银行、桂林银行、浦发银行、光大银行、南洋商业银行等八大银行签署了全面战略合作协议，八大银行向绿地企业家俱乐部提供联合授信100亿元人民币，双方将围绕融资理财、海外投资、第三方支付等领域开展业务合作，为企业提供一站式、全方位的金融服务。此外，绿地香港与银行达成战略合作，成为各大银行全行性重点战略客户，银行将为绿地及五象总部基地量身定做综合金融服务，并特别提供绿色服务通道。作为全行性重点客户，在授信、结算服务、现金管理、全产业链金融支持等方面为绿地中心提供全方位服务，将提升双方在各自领域的品牌优势和竞争优势。

合肥绿地中心设置于绿地中心营销中心二楼的300平方米的企业服务中心已正式对外开放：绿地联合招商、浦发、建设、徽商四大银行，组建金融窗口，解决企业成长道路中所遇的金融困境问题；与招商银行联合推出“招行绿地联名卡”服务，提供专属八大权益，帮助中小企业稳健发展。

绿地京津企业服务平台与中国银行、中信银行等开展合作，共同设立融资服务窗口，专门为企业提供金融咨询，量身定制金融服务产品。

· 点评 ·

拥有国企背景的绿地自身的融资成本便极低，同时，绿地在高速扩张时需要大量资金，期间也与各大银行均已建立了良好的合作关系。借此优势，绿地能为入驻企业争取更高的授信额度，成为了其办公楼强于竞品的又一独家优势。此外，绿地在办公楼中设立服务窗口，让企业更便于获得量身定制的金融理财服务。

B、联手投融资机构，搭建股权服务平台

对于一些创业企业集中的办公楼，绿地则安排了展示、股权交易平台、新三板挂牌等资本市场服务，帮助这些企业从高息融资转为寻找战略投资者。

· 案例 ·

西安绿地联合建设银行、招商银行、民生银行、长安银行四大金融机构与西安金融家投资联盟、陕西省互联网行业联盟、西安新三板企业联盟三大权威成立了“绿地金融服务平台”。2015年4月15日，绿地金融服务平台与陕西股权交易中心强势联手，为陕西优斯达、陕西远成医讯、西安陆科饮品公司、宝鸡金健数码针纺有限责任公司等会员企业举办了股权融资活动，其中创新担保等二十余家投融资机构对参会企业信心十足。

2015年4月29日，双方再次为德商时代网络信息发展有限公司、陕西日日昇科技安防有限公司、西安睿辰文化传播责任有限公司、陕西远成医讯等会员企业举办该活动。绿地金融服务平台作为区域性权益类聚集流转中心和多层次资本市场企业资源培育中心，将为企业提供展示、挂牌、交易及增值服务和上市绿色通道，整合企业股权服务多维优势，为绿地成长型企业提供健康的股权融资。

· 点评 ·

创业型企业与成熟企业不同，部分由于成立时间短，从事的是新兴行业，在外认可度不高，要通过银行等传统融资渠道贷款十分困难；若是通过民间借贷，则不但成本颇高，还容易陷入恶性循环或骗局。对于此类企业来说，更合适的是股权融资，让专业的投资机构对公司前景进行判断，一方面能让企业在健康的资本环境下稳定成长，另一方面也帮助创投机构等找到更多可选的投资标的。绿地提供的服务与企业需求完全契合。

3）成长辅助：组织专业培训，协助品牌和人力

除了提供融资类直接服务外，绿地企业服务平台中还有较为“实用“的孵化、培训、招聘、品牌推广等，利用了绿地自有资源，起到的均是扶持企业成长的作用，在此就不一一予以点评，直接呈上案例。

A、扶持创业企业，构建孵化体系

绿地与超凡集团达成战略合作，为绿地西南创客基地及众创空间提供商标、专利、版权等一站式的知识产权整合服务，并根据企业需要进行知识产权考察，现场帮助企业解决知识产权分析、挖掘等问题，协助建立知识产权和管理，在绿地创客基地打造“超凡西南知识产权创新研发试点基地”。

绿地在西南两省一直辖市，构建以成都为核心的绿地西南创新创业孵化体系，为创客和中小微企业提供十大核心服务，包含创业培训与辅导、知识产权申报、融资、上市辅导、一站式政务咨询、办理等，最终形成一个跨地域、多专业、高知识、高创新、产业聚集的具有绿地特色的西南的创新创业中心。

绿地房山项目则与周边大学展开技术、人才资源合作，进行技术、知识、信息交流，助力创业项目开发；建立技术成果评估体系，构建成果展示与交易系统，促进成果商品化获利，针对创业初期面临的融资、经营、管理、财务、成果转化等问题提供专业指导建议。

B、组织大型招聘活动，同时解决用人和就业

C、邀请专家培训企业，签约媒体提供展示平台

4）会员整合：通过企业家俱乐部寻找商业伙伴

（以上内容略）

2、互联网化：结合集团资源，服务以人为本

在提供上文所述的偏“传统“服务的同时，绿地也兼顾了新生代的需求，让自己的服务更为”人性化“，满足更多种类的办公需求。一方面，通过智能化办公设施的研发，并嫁接国外先进的办公模式，使得办公租赁更为灵活便利；另一方面，则是与集团自身多元化业务相结合，为在办公楼中工作的人群提供商业配套、进出口商品消费、海外置业等各类服务，提高办公体验。

1）短租和异地办公模式，满足更多种类需求

从生活习惯来看，无论是人们生存的“空间“还是可利用的”时间“，均有“碎片化”的趋势，也带来了大量难得到满足的碎片化需求。而创新的办公模式，便是利用多余的空间应对企业部分碎片化急需，即增加了利润，也培养了企业对绿地品牌的认同感。

A、短期租赁模式降低租赁门槛

绿地的短期租赁模式实质上和市面上的联合办公模式类似，向客户提供在各大城市写字楼面积需求在30-6000平米的服务式办公室租赁，租期与面积灵活。绿地在各地的办公楼中开辟出部分空间，将办公空间划分为小面积工位，客户要租赁的空间可选，其余如打印、饮水等设施公用；可进行网上租房业务，灵活短租，租期灵活可控，最短按小时计算，长期不限。

· 点评 ·

很显然，短期租赁模式是时下较为流行的办公模式，对于一些小型创业个人或公司来说显然是一大便利。而从企业角度看，联合办公模式的门槛事实上并不高，任何办公楼开发商均能采用，并且能带来的利润也有限，要形成规模效应后才会对盈利产生较大贡献，因此竞争力还是要看企业本身的办公物业情况。

相比其他房企，绿地办公楼的优势在于：1）数量多，能通过规模降低边际成本；2）办公物业拿地成本较低，提供的租赁价格弹性更大；3）能与企业服务平台中的其他功能相结合，不用为此付出额外的人力或服务成本。

B、异地办公模式让所购物业价值最大化

绿地为入驻办公楼的企业提供全国32个办公网点的办公资源，即只要是任一办公项目的业主，在外地出差时，如果该城市中有绿地办公项目，便可在绿地专门辟出的空间中工作。此外，对于企业主级别的业主，绿地还打造了“总裁”办公专区，为经常往返于各个分公司总裁级领袖人物打造“临时办公的专属空间”。

· 点评 ·

这一模式能够为企业节省不必要的办公空间费用，方便企业员工出差，既有空间又能使用完整的办公体系，极为便利和人性化。尽管这样的模式门槛也不高，但重要的是有足够的城市有项目供业主使用。绿地作为办公楼布局范围最大的房企，优势很难被代替。

2）智能化硬件公用，节约企业成本

对于一些小企业来说，前台、会议室等设施利用度不高，对企业运营影响也不大，但在偶尔需要使用时却难以替代，并能让合作者和访客感受到企业的可信度。绿地通过推出大量公用设施，主要能避免企业在选择办公面积和设置岗位时陷入两难，节约了企业办公成本，也让企业员工感受到更为人性化的关怀，在此就不一一点评。

A、设置公共会议室和前台，满足弹性需求

绿地在办公楼中提供了视频会议室和公共会议室的组合，满足企业必不可少的办公需求为企业提供弹性办公的商务空间，满足企业临时办公、会议研讨等功能，节省企业办公成本。配置高清网真视频会议室，实现远距离人员“面对面”沟通，方便企业各地分公司交流，并支持智慧办公平台预约。

公用前台提供各项预定事宜，如会议室预约、机票、酒店预定、订餐服务、人事监管、财务、收发快递、替代前台为企业服务。超级秘书的设置既减少了企业的人员成本支出，还帮助其实现了前台的全部功能。

B、人性化硬件设施，提高员工办公体验（略）

3）结合多元业务，提供人性化服务（略）

绿地办公独家销售方式解析

如果说产业化和互联网化创新能够提高绿地办公楼的口碑和附加值，进而促进成交，那么“大单”（以整栋为主）就是绿地办公销售的独门法宝。目前，绿地有两种大单销售模式：第一种为私人定制，即绿地按照企业需求设计和建造办公楼，整栋成交；第二种为资产证券化，即将一些现有办公物业销售给基金公司，基金公司打包成REITS等金融产品销售给投资者。

1、办公定制：发挥全产业链优势，满足企业个性化需求

-模式：内部技术与营销团队配合，外部加强与代理行联系

-案例：绿地京津为阿里巴巴定制整栋总部办公楼

-点评：扮演服务商角色，通过差异化吸引客户

（本节略）

2、资产证券化：促进存量物业销售，加快资金周转

-模式：资产打包发行REITS实现结转出表

-点评：将优质办公物业变现，满足扩张需求

（本节略）

附《绿地办公创新服务及销售模式解析》专题目录

一、绿地办公产品线及发展策略

1、绿地办公三大产品线